מקרקעין

עסקת קניית דירה, הנה ללא ספק אחת העסקאות הגדולות והיקרות ביותר אותן מבצע אדם במהלך חייו. בשונה מעסקת רכישת רכב ,בעסקה של רכישת דירה יש לתת את תשומת הלב הראויה לכל הכרוך בעסקה כגון זו ולהתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם תשקיעו את מיטב כספכם.

להלן מידע בסיסי ועצות מעשיות ע”מ להנחות אתכם בהתנהלות הקשורה בעסקת רכישת דירה או נכס מקרקעין אחר.

יודגש כי העצות המובאות להלן הנן בסיסיות וראשוניות ואינן מהוות תחליף לייעוץ מקיף ומקצועי בהתייחס למקרה הספציפי.

מומלץ להיעזר בשירותי עורך דין המתמחה בדיני קניית דירה, שילווה את העסקה על כל שלביה, יבצע עבורכם את הבדיקות המשפטיות הדרושות וינחה אתכם לגבי ביצוע הבדיקות האחרות, ככל שידרשו, אם בעצמכם ואם באמצעות בעל מקצוע מתאים.

אנו, במשרד עורכי הדין של שלמה לוי, עומדים לרשותכם בכל שאלה באמצעות פגישת ייעוץ אישית במשרדנו, טלפונית או באמצעות הדואר האלקטרוני וזאת ללא כל התחייבות מצידכם.

עפ”י החוק, זיכרון דברים הנו בגדר הסכם מחייב לכל דבר ועניין, אשר בנסיבות מסוימות עלול להתפרש כהסכם מכר שלם ומוגמר לכל דבר ועניין ואף אם חסרים בו פרטים מסוימים, ניתן להשלימם בעזרת ראיות חיצוניות ו/או הוראות חוק משלימות, כך שיחשב כהסכם מכר (גם לעניין קניית דירה) לכל דבר ועניין ולכן מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים.

לעיתים מתבררים לרוכש, לאחר החתימה על זיכרון הדברים, פרטים אודות מצבה המשפטי, התכנוני או הפיזי של הדירה או פרטים הנוגעים למוכר הדירה, אשר בעטיים מעדיף הרוכש שלא לבצע את עסקת או שלא ניתן יהיה לבצע את העסקה כלל. במצב בו זיכרון הדברים כבר נחתם, הרי שיקשה על הרוכש, המבקש להתנתק ממנו, לבטלו ולעיתים הדבר יהיה כרוך בתשלום פיצוי מצידו למוכר, עפ”י תנאי זיכרון הדברים.

לאחר שנחתם זיכרון דברים הצדדים כבולים בו ולעיתים לא מושגת הסכמה לגבי תנאי ההסכם ואז, שוב, התנתקות ממנו עלולה להיות כרוכה בתשלום פיצוי.

עפ”י החוק, לאחר חתימה על זיכרון דברים, קיימת חובת הצהרה בדבר העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין. לאור כל האמור לעיל, בעת קניית דירה מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים ולצורך סיכום העסקה מול המוכר להסתפק בסיכום כללי של עיקרי העסקה כגון מחיר ומועד מסירת חזקה ולהותיר את מלאכת עריכת ההסכם בין הצדדים לעו”ד העוסק בתחום, לאחר שיבצע את כל הבדיקות הדרושות.

באם בכל זאת מעוניינים הצדדים להבטיח את ההתקשרות ביניהם ניתן לעשות כן בדרך זהירה ומבלי לקחת סיכונים מיותרים באופן של הפקדת סכום כסף בנאמנות בידי עו”ד ובעניין זה מומלץ להתייעץ עם עו”ד העוסק בתחום.

רם חתימה על קניית דירה (הסכם מכר מחייב), יש לבצע את כל הבדיקות הדרושות בעזרת שמאי מקרקעין מטעמכם ע”מ להבטיח כי אכן מצבה המשפטי, התכנוני והפיזי של הדירה הנו כפי מוצג לכם. להלן נסקור את הבדיקות העיקריות אותן יש לבצע.

קניית דירה כרוכה גם בהעברת הזכויות בה ולפיכך יש לבדוק את מצבה המשפטי ע”מ לוודא כי אכן ניתן להעבירן לרוכש.

יש לוודא כי הזכויות אכן רשומות ע”ש מוכר הדירה וכן לבדוק באם חלים עליה הערות, משכנתאות, שעבודים או עיקולים שונים.

יש לעיין בנסח הרישום כאשר המדובר בדירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), או, במקרה של דירה שהזכויות בה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ברישומי מנהל מקרקעי ישראל ו/או החברה המשכנת ככל שקיימת וכן ברישומי רשם המשכונות.

במידה ועל הדירה רשומה משכנתא לטובת בנק ממנו קיבל המוכר הלוואה, יש לוודא הסרתה לפני החתימה על הסכם המכר, או לחילופין, באמצעות מנגנון מתאים תוך כדי ביצוע העסקה, ע”מ להבטיח העברת הזכויות לרוכש כשהן נקיות משעבודים, עיקולים או זכויות אחרות כלשהן של צד שלישי.

יש לוודא כי מוכר הדירה, המציג עצמו כבעליה, הוא אכן כזה וזאת ע”מ להימנע מקניית דירה מנוכל המנסה למכור אותה באמצעות מסמכים מזויפים.

יש לעיין בתיק הבניין ברשות המקומית הרלוונטית ולהשוות את התכנית למצב בפועל, ע”מ לוודא כי הדירה כולה, כפי שהיא נראית “בשטח” נבנתה עפ”י היתר כדין. יש לוודא שלא קיימות חריגות בניה, שלא חלים צווי הריסה ושאין הליכים משפטיים המתנהלים כנגד הבעלים ו/או המחזיק בדירה.

כמו כן מומלץ לבצע בדיקה לגבי יעוד השטחים הסמוכים לדירה, תכניות פיתוח ו/או תכניות בניין עיר חדשות החלות על האזור בו מצויה הדירה והעשויות להשפיע עליה. במידת הצורך, ניתן להיעזר באדריכל לצורך בדיקה זו.