מקרקעין

לפני קניית דירה חשוב לבדוק את מצבה הפיזי של הדירה לרבות תקינות מערכותיה ומתקניה, כגון מערכות החשמל, האינסטלציה ומיזוג האוויר וכן לבצע בדיקת ליקויים במבנה כגון סדקים ורטיבות. במידת הצורך, ניתן להיעזר במהנדס לצורך בדיקה זו.

חשוב במיוחד לבדוק מהם המיסים הצפויים לחול על הצדדים בעקבות ביצוע העסקה. עפ”י החוק, על עסקת קניית דירה חלים מיסים שונים ובעיקר מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה העלולים להסתכם בעשרות אחוזים משווי העסקה כולה ולפיכך עשויים להשפיע על כדאיות ביצוע העסקה. לכן יש להתייעץ עם עו”ד המתמחה בתחום בדבר סכומי המיסים הצפויים בטרם החתימה על הסכם מכר וכן לבדוק את הזכאות לפטורים שונים אותם ניתן לקבל עפ”י החוק.

הסכם המכר חייב להכיל הוראות בדבר מחיר הדירה, הסרת המשכנתאות והשעבודים האחרים החלים עליה, מסירת החזקה בה, העברת רישום הזכויות בה, הסדרת תשלומי החובות הרובצים עליה והמיסים החלים בגין עסקת המכירה.

מיד לאחר חתימת הסכם קניית דירה יש לוודא רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ו/או הודעה למנהל מקרקעי ישראל ו/או לחברה המשכנת בדבר ביצוע העסקה ו/או רישום משכון ברשם המשכונות, וזאת ע”מ להגן על זכויות הרוכש מפני ביצוע עסקה נוגדת ומכירת הדירה לרוכש נוסף.

כמו כן, לאחר חתימת הסכם המכר יש להגיש דיווח, במועד שנקבע בחוק, בדבר ביצוע העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין. ע”מ להימנע מויכוחים ומחלוקות מיותרות, מומלץ לציין בהסכם המכר מה כולל מחיר הדירה, כגון מזגנים, ארונות ועוד.

יש לוודא סילוק כל החובות הרובצים על הדירה, הן חובות עקב תשלומים שוטפים שונים החלים עליה והן תשלומי מיסים החלים עפ”י החוק על המוכר בעקבות עסקת קניית דירה. יש לוודא סילוק החובות ע”י המוכר בטרם חתימת הסכם המכר או לחילופין באמצעות מנגנון הנקבע בהסכם לפיו סכום מסוים מתוך התמורה המשולמת למוכר עבור הדירה יועבר לו רק לאחר הצגת אישורים מתאימים בדבר תשלום החובות.

יודגש, כי לצורך ביצוע העברת זכויות יש להציג אישורים בדבר תשלומי המיסים החלים בגין העסקה כגון מס רכישה ומס שבח וכן אישור הרשות המקומית בדבר הסכמתה להעברת הזכויות. לפיכך, באם קיימים חובות שונים בגין הדירה או בגין עסקת המכירה, הרי שלא ניתן יהיה להעביר את הזכויות בה.

מיד לאחר תשלום מלוא התמורה בגין הדירה וקבלת החזקה בה, יש לוודא השלמת רישום הזכויות בדירה ע”ש הרוכש. רוכשים רבים נוהגים להזניח הטיפול בעניין השלמת הרישום משך שנים, דבר העלול להוות מכשול בעת הצורך במכירת הדירה. עוה”ד המתמחה בעסקאות דירה ילווה את ביצוע העסקה וידאג לרישום הזכויות.

העצות המפורטות לקניית דירה לעיל’ הנן בסיסיות וראשוניות והמידע המובא לעיל הינו מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקיף ומקצועי בהתייחס למקרה הספציפי. לייעוץ מפורט למקרה הספציפי ניתן לפנות למשרדנו לפגישת ייעוץ אישית, ייעוץ טלפוני או באמצעות הדואר האלקטרוני וזאת ללא כל התחייבות מצידכם.